Daudzi īpašumu īpašnieki Latvijā katru gadu maksā nekustamā īpašuma nodokli, īsti nesaprotot, no kurienes rodas summa uz maksāšanas paziņojuma. Atbilde slēpjas vienā terminā — kadastrālā vērtība. Tā bieži tiek sajaukta ar tirgus cenu, taču šie divi lielumi var atšķirties pat vairākas reizes, un tieši šī atšķirība ir viens no biežākajiem pārpratumu avotiem, veicot darījumus vai plānojot budžetu.
Kas ir kadastrālā vērtība un kā tā atšķiras no tirgus cenas
Kadastrālā vērtība ir valsts noteikta īpašuma vērtība, ko aprēķina Valsts zemes dienests pēc noteiktas metodikas, ņemot vērā atrašanās vietu, platību, izmantošanas veidu un citus standartizētus kritērijus. Tā tiek pārskatīta periodiski un kalpo par pamatu nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam, kā arī vairākos gadījumos — mantojuma vai dāvinājuma nodokļa noteikšanai.
Tirgus cena savukārt veidojas konkrētā darījumā starp pircēju un pārdevēju un atspoguļo reālo pieprasījumu konkrētajā brīdī un vietā. Populārā rajonā ar labu infrastruktūru tirgus cena bieži vien būtiski pārsniedz kadastrālo vērtību, savukārt mazāk pieprasītās teritorijās starpība var būt neliela.
Kāpēc šī atšķirība ir svarīga praksē
Šai atšķirībai ir vairākas reālas sekas:
• Nodokļa summa balstās uz kadastrālo, nevis tirgus vērtību — tāpēc divi vizuāli līdzīgi īpašumi dažādos rajonos var maksāt būtiski atšķirīgu nodokli.
• Pārdošanas plānošana. Ja kadastrālā vērtība ir novecojusi vai neatbilst reālajai tirgus situācijai, tas var maldināt gan pārdevēju, gan pircēju par saprātīgu cenu diapazonu.
• Kredīta un ieķīlāšanas jautājumi. Bankas parasti vērtē īpašumu pēc tirgus, nevis kadastrālās vērtības, tāpēc šo abu rādītāju izpratne palīdz labāk sagatavoties sarunām ar kreditoru.
Kā uzzināt abus rādītājus vienlaikus
Vēsturiski kadastrālo vērtību varēja uzzināt Valsts zemes dienesta datubāzē, savukārt reālās darījumu cenas — atsevišķi meklējot reģistrētos darījumus vai salīdzinot sludinājumus dažādos portālos. Šodien šos datus var apskatīt vienuviet: platforma kadastrakarte.lv apvieno kadastrālo vērtību ar reāli reģistrēto darījumu cenām tajā pašā ielā vai apkaimē, ļaujot vienā skatā salīdzināt, cik īpašums “maksā” valsts acīs un cik — reālajā tirgū.
Praktisks piemērs
Iedomājieties dzīvokli, kura kadastrālā vērtība ir 25 000 eiro, bet tuvumā esošie līdzīgi dzīvokļi pēdējā gadā pārdoti par 55 000–65 000 eiro. Šāda starpība nav neparasta — tā vienkārši nozīmē, ka kadastrālā vērtība atpaliek no straujas tirgus izaugsmes konkrētajā rajonā. Īpašniekam tas ir labi, jo nodoklis paliek zemāks, taču pārdodot īpašumu, jārēķinās ar reālo tirgus cenu, nevis kadastra datiem.
Secinājums
Izpratne par atšķirību starp kadastrālo vērtību un tirgus cenu palīdz pieņemt pārdomātākus lēmumus — gan plānojot ikgadējos nodokļu maksājumus, gan gatavojoties pirkumam vai pārdošanai. Mūsdienās abus rādītājus var salīdzināt dažu sekunžu laikā, neapmeklējot vairākas atsevišķas iestāžu mājaslapas.
