Pagājušais gads noslēdzās ar rekord-augstu mājokļu pieejamību, spītējot cenu kāpumam. Apstākļi bija labvēlīgi turpmākam pieprasījuma un piedāvājuma pieaugumam. Tomēr kara sākums Ukrainā februāra beigās, visticamāk, būs ieviesis izmaiņas. Kaut arī nenoteiktība šobrīd ir augsta, sagaidāms, ka kara radītie satricinājumi mājokļu pieejamību un nekustamā īpašuma tirgu drīzāk ietekmēs īstermiņā.
Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā. Ceturtajā ceturksnī jau tā augstā mājokļu pieejamība Rīgā vēl vairāk uzlabojās. To sekmēja straujš vidējās algas pieaugums (+13.6%, salīdzinot ar iepriekšējo gadu), kas būtiski pārsniedza vidējo mājokļa cenas kāpumu (+6.3%). Vidējās algas kāpumu nodrošināja minimālās algas un publiskā sektora algu celšana, strukturālas pārmaiņas darba tirgū un citi vienreizēji faktori, kā arī augošais darbaspēka trūkums. Savukārt Tallinā bija vērojama pretēja situācija – vidējās mājokļa cenas kāpums ievērojami pārsniedza vidējās algas pieaugumu. Tā ietekmē mājokļu pieejamība samazinājās. Tikmēr Viļņā, par spīti straujākai cenu izaugsmei, nekā atalgojuma kāpumam, reģistrēts neliels pieejamības indeksa pieaugums – to balstīja procentu likmju samazināšanās. Arī pārējās Baltijas valstīs procentu likmes saruka un pozitīvi ietekmēja pieejamību. Indekss rāda, ka mājokļi ir pieejami visās Baltijas valstīs un vislabākā situācija joprojām ir Rīgā.
Jāatzīmē, ka cenu statistika iekļauj noslēgto mājokļu darījumu cenas nevis rezervāciju cenas. Savukārt starp rezervāciju un darījuma noslēgšanu nereti paiet daudzi mēneši. Tā pagājušajā gadā veiktās rezervācijas no jauna uzbūvētajos mājokļos pabeigto darījumu datos vēl pilnībā neatspoguļojas, it īpaši ņemot vērā to, ka vērojama kavēšanās ar ēku nodošanu ekspluatācijā. Ņemot vērā būvniecības izmaksu kāpumu un spēcīgo pieprasījumu, nesen veikto rezervāciju cenas, visticamāk, ir augušas straujāk nekā šobrīd rāda statistika.
Dati norāda, ka tirgus aktivitātes līmenis Rīgā gada griezumā saglabājās gandrīz nemainīgs. Galvenais iemesls bija nevis vājš pieprasījums, bet gan piedāvājuma puses ierobežojumi. Pandēmijas radītie piegādes ķēžu pārrāvumi, augošais būvniecības izmaksu līmenis, kā arī būvniecībai nelabvēlīgie laikapstākļi samazināja ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu gada nogalē. Jau kādu laiku vērojams arī mazāks dzīvokļu piedāvājums Padomju sērijveida mājās. Taču aktīvi augošais dzīvokļu rezervāciju skaits jaunajos projektos norāda uz spēcīgu pieprasījumu, kas, visticamāk, tuvākajā laikā pārvērtīsies pabeigtos darījumos un attiecīgi pieaugošā tirgus aktivitātē.
Karš Ukrainā un Krievijai un Baltkrievijai piemērotās sankcijas ietekmēs arī Latvijas ekonomiku, tai skaitā arī mājokļu tirgu. Par ietekmes apmēru un ilgumu gan vēl spriest ir grūti lielās nenoteiktības dēļ. Turklāt nav vēl pieejami dati, kas novērtētu sākotnējo ietekmi un noskaņojumu. Visticamāk, vismaz sākotnēji redzēsim gan pieprasījuma, gan piedāvājuma vājināšanos. Ļoti iespējams, ka marta dati jau parādīs pieaugumu iedzīvotāju piesardzībā. Atsevišķu nozaru darbiniekiem var mazināties pārliecība par nākotnes ienākumiem Augstā inflācija un nervozitāte var mazināt vēlmi vai iespēju iegādāties īpašumu tuvākajā laikā. Sagaidāms, ka jaunuzcelto dzīvokļu rezervāciju aktivitāte vismaz īslaicīgi atslābs. Tomēr droši vien būs arī iedzīvotāji, kam rocība ļaus un kas vēlēsies ieguldīt nekustāmā īpašuma tirgū, lai mazinātu augstās inflācijas ietekmi uz saviem uzkrājumiem. Ģeopolitiskā krīze ietekmēs arī piedāvājuma pusi – saasināsies piegādes ķēžu pārrāvumi un celtniecības materiālu trūkums, arī būvniecības izmaksas turpinās augt. Tas var nelabvēlīgi ietekmēt būvniecības procesu un jauno dzīvokļu piedāvājumu, bet, visticamāk, uzturēs cenu pieaugumu.
Iespējams, ka vidējās cenas pieaugums šogad pārsniegs vidējās algas izaugsmi, samazinot mājokļu pieejamības indeksu no augsta līmeņa. Gaidāms, ka pieprasījums un piedāvājums kļūs spēcīgāks, tiklīdz mazināsies nenoteiktība un būvniekiem izdosies pārplānot materiālu piegādes.
