Šī gada 2. ceturksnī mājokļu pieejamības indekss Baltijas valstīs nestāsta tik daudz par mājokļu pieejamību, cik par pandēmijas ietekmi uz mājokļu tirgu. Valdošā nenoteiktība izraisīja cenu un darījumu skaita kritumu otrreizējā tirgū, un šī segmenta dzīvokļi kļuva par pirmajiem COVID-19 upuriem. Tas ietekmēja tirgus struktūru, samazinot šī tirgus segmenta īpatsvaru kopējā darījumu skaitā.
Tirgus struktūras maiņa jau vairākus gadus ir centrālais attīstības stāsts Baltijā, bet 2020. gada 2. ceturksnī mēs novērojām straujākas pārmaiņas šai virzienā. Visās trijās Baltijas galvaspilsētās bija ievērojams darījumu kritums otrreizējā tirgū un noturīgs darījumu kāpums jauno dzīvokļu segmentā, kā rezultātā palielinājās jauno dzīvokļu īpatsvars. Pārdošanas kritumu otrreizējā tirgū, galvenokārt, noteica šī segmenta augstāka jutība pret makroekonomiskajiem apstākļiem. Iedzīvotāji bija piesardzīgāki, vērtējot savu finansiālo stāvokli, un, visdrīzāk, lēma nogaidīt un neuzņemties jaunas saistības. Savukārt, darījumi ar jauniem dzīvokļiem, kas ir atkarīgi no iepriekš noslēgtiem līgumiem, turpinājās, demonstrējot augstāku imunitāti pret ārējiem apstākļiem.
Kaut gan Rīgā otrajā ceturksnī darījumu apjoms ar padomju laika sērijveida dzīvokļiem gada laikā samazinājās par 43%, darījumu ar padomju laika sērijveida dzīvokļiem īpatsvars kopējā darījumu skaitā vēl joprojām pārsniedza 50%. Joprojām augstais sērijveida dzīvokļu īpatsvars arī “vilka uz leju” vidējo mājokļa cenu. Rīgā vidējā cena gada laikā palielinājās vien par 1%, ko virzīja jaunu dzīvokļu cenu kāpums, bet iegrožoja padomju laika dzīvokļu cenu samazinājums. Turpretim, gan Viļņā, gan Tallinā vidējās cenas izmaiņas bija daudz straujākas, attiecīgi 19.2% un 7.7%. Kaimiņos cenu kāpumu noteica lielāks darījumu īpatsvars ar jaunajiem (un dārgākajiem) projektiem un tā rezultātā novērotās strukturālās pārmaiņas.
Vidējās algas kāpums Rīgā sabremzējās līdz 3.5%. Šī krīze nodarīja lielāku kaitējumu tiem, kam ir zemāki ienākumi, jo nodarbināto algas vairāk skartajās nozarēs ir ievērojami zemākas par vidējo, un bezdarba kāpums bija visstraujākais mazāk izglītotajiem iedzīvotājiem. Turpretim, mājsaimniecības ar augstākiem ienākumiem, kas arī ir dārgāku jaunuzcelto dzīvokļu pircēji, kopumā šajā krīzē cieta mazāk. Tas uzturēja un, visdrīzāk, arī turpinās uzturēt pieprasījumu šajā segmentā.
Darījumu īpatsvars otrreizējā tirgū strauji samazinājās pandēmijas dēļ. Taču, visdrīzāk, Rīgai raksturīgā tirgus struktūra, kur dominē padomju laika sērijveida dzīvokļi, pēc krīzes viļņošanās mainīsies tikai pamazām gan jaunuzcelto dzīvokļu ierobežotā piedāvājuma, gan šo dzīvokļu pieejamību iegrožojošo augstāko cenu dēļ.
Laimdota Komare, Swedbank ekonomiste
